lördag 18 maj 2013

Bostadsägande & Arbetslöshet

En artikel i DI uppmärksammar en studie som visar på en stark positiv empirisk korrelation mellan andelen som äger sin bostad och arbetslösheten. Man illustrerar det med följande specifika exempel
I Spanien där arbetslösheten är skyhöga 27 procent äger 80 procent av befolkningen sin bostad. I Schweiz där den ligger på strax över 3 procent är samtidigt andelen bostadsägare endast 30 procent.
Nu är i och för sig arbetslösheten i Schweiz något högre än "strax över 3 procent", snarare är det "strax över 4 procent" men det är ju fortfarande väldigt lågt

Sambandet är långtifrån perfekt. Singapore exempelvis har en ännu högre andel bostadsägare än Spanien, men där är arbetslösheten ännu lägre än i Schweiz.

Men i de flesta fall så är det alltså så att länder med låg andel bostadsägande har relativt låg arbetslöshet och länder med hög andel bostadsägande har relativt hög arbetslöshet. Är detta en tillfällighet?

Nej, troligen inte det finns nämligen teoretiska skäl till att tro att ett samband finns. Det främsta är att bostadsägande motverkar rörlighet på arbetsmarknaden. Om någon blir arbetslös och finner en jobb på en annan ort måste denne flytta. Om man flyttar mellan hyresbostäder blir detta vanligen relativt enkelt och billigt. Men flyttar man mellan ägda bostäder då kan detta bli ganska dyrt och krångligt. Man måste anlita en mäklare för att få ett schysst pris och mäklare är dyra att anlita. Dessutom kanske det dröjer innan det kommer någon som är beredd att betala ett bra pris och då kan man bli sittandes med två bostäder till väldigt hög kostnad.

Och oavsett om bostadspriserna stigit eller fallit kan det innebära kostnader för den som vill flytta. Om priserna stigit så kan en flytt innebära i många länder att man får betala en betydande reavinstskatt när man säljer. Och om priserna fallit så innebär det att man vid en försäljning kanske inte har tillräckligt med pengar för att betala tillbaka ens bolån.

Det senare kan också¨vara en förklaring till varför så få väljer att emigrera från Spanien trots den skyhöga arbetslösheten där. Spanien hade som bekant en omfattande bostadsbubbla som spruckit och nu ligger bostadspriserna för många på en klart högre nivå än deras bostadsskulder.

 Kort sagt, bostadsägande gör rörligheten mellan bostäder mycket mindre än vid hyrande av bostäder* vilket i sin tur också begränsar möjligheten att ta många jobb som man skulle passa för, vilket i sin tur sänker sysselsättningen.

Notera att detta förutsätter dock fri hyressättning. Vid hyresreglering kommer hyresgäster i attraktiva områden att ha ett stort värde i sina hyreskontrakt och i praktiken kommer då det som formellt sett är hyresrätter i praktiken fungerar som bostadsrätter, fast med skillnaden att försäljningen av hyreskontrakt sker "svart".

Just denna flyttfaktor kan också förklara varför det omfattande bostadsägandet i Singapore inte haft någon negativ effekt. Singapore är en stadsstat med en yta på endast 710 kvadratkilometer, en niondel av Stockholms läns yta. Eftersom det är så geografiskt litet ligger i princip alla jobb i staden inom pendlingsavstånd för alla som bor där, varför det inte är nödvändigt för någon att kunna flytta för att ta ett jobb.

Vad kan då göras för att främja hyresrätt som bostadsform? Det mest effektiva är förstås att införa marknadshyror, något som skulle göra att det inte längre blir ekonomiskt mer fördelaktigt att bygga bostadsrätter och som skulle göra att hyresgäster i attraktiva områden inte längre skulle ha några incitament att hålla fast vid sina kontrakt eller kräva stora summor "svart" för dem.

Detta är dock som bekant politiskt omöjligt eftersom vänstern är principiellt emot marknadshyror och eftersom de borgerliga inte vill reta upp sina rika väljare i områden som Östermalm genom att deras hyror höjs.  Man skulle förstås kunna förhindra att det allmänt sett blir omfattande hyreshöjningar om man samtidigt avreglerar byggandet och på så sätt ökar utbudet av bostäder vilket skulle försvåra för hyresvärdar att ta ut mycket högre hyror än idag. Men trots den starkt positiva effekt på tillväxten det skulle ha, tycks det där med avreglerat byggande vara politiskt omöjligt också.